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私裝地鎖 “占位”被拆 一個車位引發三個官司

2019年09月01日 07:01   來源:法制日報   

  一個車位引發三個官司

  □ 本報記者  徐偉倫

  □ 本報通訊員 周元卿 湯民華

  隨著城市不斷發展,車位供需矛盾日益突出,很多居民都面臨著“有車開、無地!钡木骄。北京市民劉露(化名)這幾年為了車輛有地方停,先是私裝地鎖被判侵權,隨后在立體停車位上經歷了“驚魂”時刻維權成功,而沒想到兩年后自己的車位又因為物業服務糾紛被強行收回,這中間一波三折,屢次鬧上法庭。這一次,北京市海淀區人民法院的判決支持了劉露的訴求,認定物業公司在劉露按標準交納停車費的前提下,應繼續向劉露出租車位。

  私裝地鎖 “占位”被拆

  劉露居住的小區系老舊小區,當初規劃的停車位不足。物業公司在小區的公共區域設置了若干公用停車位,用于業主停放車輛,平時大家誰到得早誰就先停車,也都相安無事。

  劉露平時下班晚,每次回到小區,車位都被占滿了,這讓劉露苦不堪言。不得已情形下,劉露便私自在房屋門前的一個車位上安裝了地鎖,每天回家把小轎車停放在該車位上。沒想到周圍鄰居強烈反對,紛紛要求劉露拆除地鎖。爭吵了幾次,劉露依舊我行我素。后來,鄰居又找來物業公司,劉露自知理虧,一直拒絕接聽物業公司人員的電話。平靜了一段時間,劉露竟然接到了法院的傳票,原來物業公司把她起訴了,要求拆除地鎖,退還車位。

  在法庭上,劉露辯稱,她確實安裝了地鎖,但不是強行占停車位。地鎖安裝在沒有產權人的地方,并沒有占用物業公司的土地,物業公司從來沒有取得那片土地的使用權證。

  法院經過審理后認為,物業公司一直對小區的物業實施管理,劉露在小區內的公共車位上私自安裝地鎖搶占車位的行為,侵犯了小區其他業主的合法權益。物業公司基于其管理職能,要求劉露拆除地鎖的訴訟請求正當,法院予以支持。

  劉露雖不情愿,但也按照法院的要求拆除了地鎖。

  車位突降 索賠獲償

  隨著小區里買車的人越來越多,業主之間因為車位不足問題多次發生沖突。為此,物業公司對小區的停車難問題進行了改革,修建了立體停車位。終于,劉露如愿以償地獲得了屬于自己的固定停車位,但新的問題隨之又來。2016年1月的一天,劉露剛停完車打開車門準備下車時,鄰居張洋(化名)因操作不當,把劉露的車位降落到地下一層,致使車門被機械卷夾,造成嚴重損壞。

  之后劉露將張洋、物業公司訴至法院,要求賠償修車費用6500元。

  法院經審理查明,在事故發生時,物業公司并未就立體車庫的操作進行提示,也未安排專門人員就如何操作進行指導。法院認為,立體車位的使用,需有一定的保障措施,物業公司作為機械式停車設備(立體車位)的產權單位,應當建立崗位安全責任制度,有義務派專人對機械式停車設備進行管理和使用,尤其是物業公司作為產權單位收取租賃費用將停車設備出租給業主使用時,更應該盡到上述義務。本案中,物業公司未履行“派專人對機械式停車設備進行管理和使用”的義務,屬于消極實施侵權行為情形,是事故發生的最主要原因。據此,法院判令張洋、物業公司分別賠償劉露500元、6000元。

  法院判決作出后,劉露要求物業公司更換停車位,但此時小區已沒有多余的車位。雙方幾經協商,最后達成了車位租賃協議,由物業公司為劉露辦理某大廈地下停車場車證,期限為2016年1月21日至2016年10月21日;到期后,按照150元/月續租。

  不滿物業 丟位復得

  簽訂上述協議后,雙方遵照執行。2018年國慶節過后,劉露突然發現車位被鎖,她詢問物業公司,物業公司只說不再讓她使用車位。多次溝通無果,劉露只能再次走進法院。

  在法庭上,劉露只提出了一項訴訟請求,要求物業公司繼續履行車位租賃協議,按照每月150元續租車位并辦理車證。

  對此,物業公司稱,因為劉露沒有繳納2018年的停車管理費,物業公司才鎖上車位。同時,物業公司當庭提起反訴,認為此前簽訂的協議屬于不定期租賃合同,可以隨時解除;劉露不按約定繳納停車管理費構成嚴重違約;劉露屬于小區業主,大廈地下停車場應優先由大廈業主使用。因此,要求解除車位租賃協議。

  經法官仔細詢問,原來物業公司與劉露在物業費收取問題上發生了爭執。劉露認為物業公司提供的物業服務不到位,遲遲不交納物業費。物業公司則認為劉露的要求不合理,不能作為不交納物業費的理由。雙方發生了幾次沖突后,物業公司鎖上了劉露的車位。在法庭上,物業公司明確表示,只有劉露交納了物業費,才會為她辦理車證。

  對于劉露和物業公司這一回合的“較量”,法院審理認為,物業服務合同與車位租賃合同屬于兩種不同性質的法律關系,不能將是否繳納物業費作為車位租賃的前提。劉露與物業公司之間的車位租賃合同關系系雙方當事人真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,當屬有效。由于劉露是退回原車位以后才獲得此車位的租賃權,如果此時物業公司選擇不將涉案車位出租給劉露,劉露也無法取回原車位,將面臨無車位可用的境地,明顯顯失公平。由于車位系民生重要事項,直接關系人民群眾的切身利益,故此時應賦予物業公司廣義上的強制締約義務(非法定),即物業公司在劉露按標準交納停車費的情況下,繼續向劉露出租車位,以確保她有車位可用。

  至于是否繼續按照每月150元的標準,法院認為車位使用費的標準系車位管理方根據相關規定來決定,不宜在案件中確定。但在該案中,物業公司明確表示現在的車位費標準為每年1800元,劉露表示認可,故劉露應按該標準繳納車位費。

  據此,法院作出了如上判決。

(責任編輯:王炬鵬)

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